Olá, leitores! Hoje vamos falar sobre dois conceitos muito importantes no mundo dos negócios e do mercado imobiliário: SPE (Sociedade de Propósito Específico) e SCP (Sociedade em Conta de Participação). Essas são duas modalidades de organização social que uma empresa pode ter, e cada uma tem suas características e benefícios específicos.
O que é SPE e SCP?
A SPE é um modelo de organização empresarial em que uma ou mais empresas se unem para a realização de um projeto específico. Quando esse tipo de Sociedade é firmada, uma nova empresa surge e ela tem até mesmo CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica). Além disso, em uma SPE a responsabilidade pela empresa é dividida entre as partes, conforme determinações especificadas no contrato. Esse tipo de Sociedade é muito comum em grandes empreendimentos da área de construção civil ou mesmo de projetos que possuem uma data determinada para acabar.
Por outro lado, a SCP é um tipo de Sociedade mais indicada para investidores de startups ou pequenos negócios. Esse tipo de contrato é muito comum quando os investidores querem aplicar o seu dinheiro, mas sem correr grandes riscos. É um tipo de contrato de parceria entre a pequena empresa e o investidor. Quando uma SCP é criada, o investidor é um tipo de “sócio oculto”, conhecido oficialmente como Sócio Participante, mas diferente da SPE, aqui não há a criação de uma nova empresa com CNPJ.
SPE e SCP no Mercado Imobiliário
No mercado imobiliário, a SPE é geralmente utilizada para grandes projetos com prazo definido, onde a responsabilidade é compartilhada entre os sócios. A SPE tem sua formação e estruturação separada da incorporadora, o que protege os investidores de eventuais confusões entre o ativo e o passivo do empreendimento, com o ativo e o passivo da incorporadora.
Por outro lado, a SCP é preferível para investidores interessados em ingressar em empreendimentos imobiliários, oferecendo menor exposição ao risco e oportunidade de lucro. A SCP é comumente utilizada para investimentos em pequenos negócios, bem como startups. O investidor cria um vínculo ao empreendimento, aposta nele, mas não se envolve com sua administração.
Impacto para o Consumidor Final
Para o consumidor final, a utilização dessas modalidades pode trazer benefícios. A estruturação societária adequada pode otimizar custos e diminuir os riscos. No caso da SPE, por exemplo, a redução de custos de materiais, bem como de operações, contribuem não somente com o lucro, mas também com desgastes relacionados à construção em si. Além disso, o comprador fica mais protegido contra práticas não recomendáveis, como transitar recursos de uma incorporação para outra, principalmente se a empresa não tiver submetido o empreendimento ao regime da afetação.
Regime de Afetação em uma SPE
O regime de afetação é uma estrutura legal que visa proteger os investidores em incorporações imobiliárias. Ele foi instituído pela Lei nº 10.931/04 e possui adendos feitos pela Lei nº 13.786/18.
Em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), o regime de afetação é instituído mediante averbação na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Após essa averbação, ocorre a adesão ao regime especial de tributação perante a Receita Federal com a entrega do termo de opção.
A principal característica do regime de afetação é que ele separa, de forma absoluta, o patrimônio do empreendimento dos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou da construtora. Isso significa que, em caso de falência da incorporadora, o patrimônio e a atividade da SPE não serão afetados.
O regime de afetação se extingue com a conclusão da obra, averbação da construção na respectiva matrícula imobiliária, registro dos títulos de direitos reais dos compradores e extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora.
Portanto, o regime de afetação oferece uma camada adicional de segurança para os investidores, pois garante que os recursos investidos no empreendimento serão utilizados exclusivamente para a sua realização.
Esperamos que este artigo tenha ajudado a esclarecer suas dúvidas sobre SPE e SCP no mercado imobiliário. Fique atento ao nosso blog para mais conteúdos como este! Até a próxima!
