Comprar a casa própria é o sonho de muitas famílias, mas esse caminho pode ser repleto de desafios. Após juntar a entrada ou obter a aprovação do financiamento, novos obstáculos surgem: as despesas com escritura, registro e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). No Rio de Janeiro, esses custos podem variar entre 4% e 6% do valor total da negociação.

De acordo com a especialista em Direito Imobiliário, Siglia Azevedo, tanto a escritura quanto o registro seguem tabelas de emolumentos progressivas, estabelecidas pelo Tribunal de Justiça do Estado. “Quanto maior o valor do imóvel, maior a taxa paga, mas sempre dentro de parâmetros fixados pela lei estadual”, explica. O ITBI, por sua vez, é um imposto municipal, com uma alíquota de 3%, conforme a Lei 6.250/2017. Segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2022, a base de cálculo deve ser o valor de mercado, e não um valor arbitrado pela prefeitura, embora muitos compradores descubram essas obrigações apenas na fase final da transação.

A advogada Beatriz Pimentel Serra, sócia da Psq Advogados, reforça que a falta de clareza sobre esses custos é um dos principais entraves. “Recomendamos que o comprador busque assessoria jurídica desde o início do processo, antes de escolher um imóvel, para evitar surpresas financeiras que podem inviabilizar a compra”, alerta.

Na prática, o ITBI representa o custo mais significativo. Por exemplo, em uma compra de imóvel avaliado em R$ 400 mil, a escritura e o registro podem totalizar cerca de R$ 6 mil, enquanto o imposto pode chegar a R$ 12 mil. “Isso significa que o comprador pode encarar despesas acessórias que variam de 4% a 5% do valor da operação”, calcula Azevedo. O economista Gabriel Senna complementa: “Sem quitar a escritura, o ITBI e o registro, o comprador não se torna oficialmente o dono do imóvel, mesmo que já tenha efetuado o pagamento ao vendedor ou à instituição financeira.”

O pagamento do ITBI geralmente recai sobre o comprador. “Essa prática é padrão em todo o Brasil. Embora alguns vendedores aceitem dividir o custo, isso não é a norma”, aponta Siglia, complementando que, em mais de 30 anos de experiência, nunca presenciou uma situação diferente.

Para aqueles que financiam a compra, algumas instituições permitem a inclusão desses custos no crédito imobiliário ou oferecem a opção de parcelamento. No entanto, como ressaltou Senna, “na maioria dos casos, o valor precisa ser pago separadamente e à vista”.

Nos casos de herança, o ITBI não é aplicado; em seu lugar, incide o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, com alíquotas que variam entre 4% e 8%. O título que formaliza a transferência é o formal de partilha, expedido pelo juiz no inventário judicial, ou a escritura de inventário em cartório.

O impacto dessas despesas vai além de números; toca diretamente a vida de quem compra. O engenheiro químico André Felipe Ferreira de Souza, de 38 anos, tinha um planejamento financeiro para esses custos. “Sabia que precisaria de cerca de R$ 30 mil para escritura, ITBI e registro, pois já havia participado da compra de um imóvel da minha família. Essa experiência me preparou para o que viria”, conta.

Em contraste, a aposentada Maria do Rosário Carvalho, de 70 anos, enfrentou dificuldades. “Apesar de ciente dos custos extras, precisei recorrer a empréstimos para pagar essas despesas. Isso comprometeu parte da minha renda e agora tenho que me reorganizar financeiramente”, relata.

Os especialistas enfatizam que a informação prévia é crucial para evitar atrasos ou desistências. “Muitas famílias utilizam quase todo o seu orçamento na entrada do imóvel e, em seguida, se deparam com taxas adicionais entre 4% e 6% que não esperavam. Isso pode atrasar a escritura, ou até inviabilizar o negócio. Uma orientação adequada no início do processo é fundamental”, afirma Azevedo.

Entenda as Diferenças

ITBI: Imposto municipal pago pelo comprador, que garante a transferência legal da propriedade e varia conforme o município e o valor venal do imóvel.
Escritura: Documento público que formaliza a venda, contendo os dados dos antigos e novos proprietários. É emitido por um Cartório de Notas e requer o comprovante de pagamento do ITBI.
Registro: Necessário para inscrever o título de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, atualizando a matrícula do imóvel. Esse passo efetiva a transferência de propriedade legalmente.

Passo a Passo para Finalizar a Compra do Imóvel

1. Pague o ITBI: Recolha o imposto na prefeitura.
2. Obtenha a escritura: Com o comprovante de pagamento do ITBI, dirija-se ao Cartório de Notas para lavrar a escritura.
3. Registre o imóvel: Após a escritura, leve o documento ao Cartório de Registro de Imóveis para a formalização da transferência.