Mercado de Escritórios em Dublin Enfrenta Desafios Significativos

Um prédio de cinco andares, parcialmente vazio, próximo à antiga residência da família Guinness, em Dublin, reflete a desaceleração no mercado de escritórios da capital irlandesa. O imóvel, localizado no número 75 de St. Stephen’s Green, pertence à Blackstone, que está em negociações para devolver as chaves aos credores. Essa decisão ocorre em meio a uma tendência de queda no setor, exacerbada pela pandemia e o aumento da oferta de espaços disponíveis.

A Blackstone destacou que esses ativos foram “prudencialmente reduzidos a zero” devido aos desafios enfrentados pelo mercado de escritórios irlandês. A gestora possui um portfólio global de US$ 600 bilhões, com a exposição a escritórios sendo mínima. A empresa se une a outros investidores, como Brookfield Asset Management e Henderson Park, que também observaram a deterioração de seus investimentos em imóveis voltados para o setor de tecnologia em Dublin.

Avaçanço da Vacância no Mercado

O cenário não é promissor. A cidade atualmente apresenta uma das maiores taxas de vacância da Europa, superior a 17%. A demanda por escritórios caiu significativamente depois da pandemia, contrastando com a crescente oferta de novos espaços. Especialistas apontam que a situação pode piorar.

“Dublin parecia um bom investimento devido ao histórico de atratividade da cidade para o setor tecnológico dos EUA”, afirma John McCartney, professor de mercado imobiliário da Technological University Dublin. “Entretanto, o aumento das vacâncias em prédios mais antigos pode levar os proprietários a reduzir os aluguéis, o que ocasionará cortes adicionais de custos.”

A Blackstone, a Brookfield e a Henderson Park investiram juntas mais de € 5 bilhões em imóveis de escritórios em Dublin entre 2019 e 2022. Apesar do caráter global dos investimentos da Blackstone, esse evento específico é considerado uma exceção em seu portfólio.

Causas do Problema

Após a pandemia, a oferta de novos escritórios em Dublin disparou, acrescentando mais de 200.000 metros quadrados ao mercado em 2022. Contudo, a absorção de novos espaços caiu 45% em 2023. O que se observa é um intenso aumento do chamado “gray space”, que são áreas já alugadas, mas não ocupadas, colocando pressão adicional sobre os proprietários na busca por inquilinos.

Mitchell Briggs, analista da Green Street Advisors, destaca que “Dublin teve um crescimento excessivo na oferta imobiliária durante a última década”. Com os preços dos imóveis em queda e impostos sobre empréstimos vencendo, nem mesmo uma recuperação esperada parece suficiente para evitar perdas. O retorno à estabilidade no setor pode levar tempo.

Queda nos Ativos e Reestruturação

A Blackstone está atualmente em um processo de entrega consensual do imóvel, que pode resultar em reestruturações. A empresa já vendeu partes do portfólio adquirido por € 535 milhões em 2019, mas os € 92 milhões restantes em capital próprio sofreram um write-off total. Em resposta à crise, a Blackstone enfatiza que a maioria de seus ativos de escritórios na Irlanda é de alta qualidade e focada em inquilinos corporativos de longo prazo.

A Henderson Park também não escapa dos efeitos negativos. Com empréstimos de € 1,2 bilhão para a aquisição da Green REIT em 2019, a gestora reduziu o valor dos imóveis da HPREF Dublin Office Bidco Limited, acumulando perdas significativas.

A empresa agora está focando em galpões industriais e logística, minimizando a exposição aos escritórios, que incluem o complexo Central Park, onde a Vodafone deixará um espaço que será mais uma adição às áreas vazias disponíveis para locação.

Brookfield e os Desafios do Mercado

Assim como a Blackstone, a Brookfield também enfrenta dificuldades. Após adquirir a Hibernia REIT por € 1,1 bilhão em 2022, a gestora cortou o valor de seus ativos em € 250 milhões. Entretanto, a Brookfield mantém um tom otimista, ressaltando que o portfólio da Hibernia possui 98% de ocupação, apesar das dificuldades no mercado.

Sinais de recuperação começam a aparecer à medida que o terceiro trimestre de 2025 registrou o maior volume de novas locações em mais de um ano. Contudo, especialistas alertam que a recuperação seguirá lenta. A construtora Glenveagh Properties, por exemplo, prevê que seu edifício Freight Building só estará totalmente ocupado em 2028.

No 75 de St. Stephen’s Green, negociações continuam para expansão do escritório de advocacia Maples Group, mas 1.338 metros quadrados ainda estão disponíveis para locação, em um dos endereços mais valorizados da cidade.

O futuro do mercado de escritórios em Dublin segue incerto. A questão agora é como os investidores e proprietários reagirão a essas mudanças e desafios, e se a cidade conseguirá se reajustar nesse novo cenário.

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