Regularização Imobiliária: Um Desafio Persistente no Brasil
Rio de Janeiro. A regularização imobiliária continua sendo um desafio estrutural no Brasil. Dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) indicam que 40% dos imóveis urbanos no país estão inadequadamente documentados. Essa situação pode resultar em prejuízos financeiros e complicações legais para os proprietários.
No Rio de Janeiro, aproximadamente 35% das habitações urbanas enfrentam algum tipo de irregularidade documental, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O problema abrange desde moradias populares até apartamentos de alto padrão, podendo envolver questões como averbações incompletas e divergências nas metragens.
Um imóvel é considerado irregular quando não está completamente legalizado junto aos órgãos competentes. Isso pode incluir a ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis ou pendências tributárias, além de construções feitas sem alvará.
O advogado Thiago Vila Nova, diretor jurídico do escritório Vila Nova e Brandão, alerta que a falta de registro ou atualização na matrícula do imóvel gera insegurança sobre a posse e propriedade. “Essa situação facilita fraudes e dificulta a transação legal do bem, seja por venda, inventário ou doação”, explica.
O especialista destaca a importância da documentação em dia, especialmente em casos de falecimento de um proprietário. “Se o imóvel não estiver regularizado, a transferência de bens se torna complicada. Isso pode inviabilizar tanto a escritura quanto o registro da compra no cartório”, comenta.
Ademais, o comprador que adquire um imóvel irregular apenas possui a posse, sem ser o legítimo dono aos olhos da lei — uma condição arriscada. Os imóveis irregulares perdem valor e não podem ser utilizados como garantia em empréstimos.
“A regularização também enfrenta desafios como a obtenção de alvarás e licenças, além de problemas tributários. Em casos de sucessão, a irregularidade pode travar inventários e gerar conflitos familiares”, acrescenta Vila Nova.
A regularização é, portanto, essencial para garantir segurança e valorização imobiliária. Informações indicam que imóveis regularizados podem ter sua valorização aumentada em até 30%. Além disso, evita disputas de propriedade e ordens de demolição.
Quando é Necessário Regularizar Imóveis?
Quando um proprietário adquire um imóvel, a escritura precisa ser registrada junto ao Oficial de Registro de Imóveis. Após reformas ou modificações no imóvel, é imprescindível atualizar a documentação e obter as licenças adequadas.
Além disso, nos casos de heranças e sucessões, os herdeiros devem transferir a propriedade de maneira legal. O mesmo se aplica a divórcios, que exigem a averbação da partilha no cartório, notificando terceiros sobre a mudança na titularidade do imóvel.
Documentos e Etapas da Regularização
O processo de regularização requer atenção especial à documentação necessária. Segundo Thiago Vila Nova, entre os documentos principais estão: a certidão atualizada do Registro Geral de Imóveis (RGI), o carnê do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), contratos de compra e venda e formal de partilha.
Para concluir o processo, é preciso também apresentar documentos pessoais, como RG, CPF, e certidões negativas dos cartórios, que comprovem a ausência de ações judiciais em nome do proprietário.
As etapas de regularização podem variar conforme o tipo de situação, mas geralmente incluem uma verificação completa da matrícula do imóvel para entender sua condição legal. Após isso, são elaboradas petições e formulários que serão analisados pelo cartório.
Em alguns casos, é necessário notificar terceiros interessados, permitindo que se manifestem antes do registro definitivo. A documentação, então, é encaminhada ao RGI, onde a propriedade é formalmente reconhecida, conferindo ao proprietário todos os direitos legais sobre o bem.
Vila Nova ressalta que o processo de regularização extrajudicial tende a ser mais ágil e menos burocrático, desde que a documentação esteja completa e não haja impugnações. “Assim, muitas regularizações individuais podem ser concluídas em menos de um ano, evitando elevados custos judiciais e permitindo ao proprietário usufruir rapidamente de seu imóvel”, conclui.
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