Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem testemunhado um fenômeno notável: o aumento significativo da oferta de imóveis em leilão. Propagandas que falam em “imóveis com até 95% de desconto” se espalham pelas redes sociais, gerando tanto interesse quanto curiosidade. Mas, afinal, o que está por trás desse crescimento dos leilões de imóveis no Brasil? E será que essa é uma boa oportunidade ou apenas um campo minado?
Neste artigo, exploraremos as razões desse fenômeno, os fatores que levam um imóvel a ser leiloado, além dos riscos e vantagens de investir nesse tipo de transação. Entenda como agir com estratégia neste cenário crescente no Brasil.
O que motivou a explosão dos leilões de imóveis?
O volume de imóveis leiloados em instituições como a Caixa Econômica Federal disparou nos últimos anos, passando de 7.700 imóveis em 2022 para mais de 25.500 em 2024, o que representa um crescimento impressionante de 228%. O que justifica essa tendência?
A principal razão é a inadimplência. Com os juros elevados nos financiamentos imobiliários e o agravamento da crise econômica, muitos compradores não conseguem honrar os compromissos financeiros com os bancos, resultando na retomada dos imóveis e sua posterior colocação em leilão.
Motivos para um imóvel ir a leilão
De acordo com especialistas do setor, quatro fatores principais costumam levar um imóvel a ser oferecido em leilão:
Inadimplência no financiamento imobiliário
Este é o motivo mais frequente. Quando o comprador não paga as parcelas do financiamento, o banco inicia um processo judicial para recuperar o valor emprestado. Se a dívida não for quitada, o imóvel vai a leilão. É fundamental lembrar que até a quitação total do financiamento, o imóvel continua sendo propriedade do banco.
Dívidas de IPTU
Um aspecto pouco conhecido é que a inadimplência no IPTU pode também resultar na venda do imóvel em leilão. A prefeitura realiza uma ação de execução fiscal, e se não houver outros bens para serem penhorados, o imóvel pode ser leiloado para saldar a dívida.
Dívidas de condomínio
A inadimplência com taxas condominiais é outro motivo comum. Caso o proprietário não pague, o condomínio pode mover uma ação judicial para reaver o valor. Mesmo se a pessoa ainda residir no imóvel, poderá perdê-lo, já que a dívida condominial está atrelada ao imóvel, não ao proprietário.
Decisões judiciais
Questões relacionadas a pensão alimentícia, divórcios e outras pendências judiciais frequentemente resultam na penhora e no leilão de imóveis. Embora seja um assunto delicado, essas situações são mais recorrentes do que se imagina e impactam diretamente a quantidade de imóveis disponíveis em leilão.
Por que os bancos querem se desfazer desses imóveis rapidamente?
Para as instituições financeiras, um imóvel retomado traz custos e riscos. O objetivo é recuperar o capital o mais rápido possível, convertendo o bem em dinheiro rapidamente. Por essa razão, os imóveis são leiloados com descontos agressivos, muitas vezes superiores a 50%, podendo atingir até 95% do valor de mercado.
Comprar imóvel em leilão vale a pena?
A resposta é: depende do seu perfil e preparo. Participar de leilões pode ser uma excelente oportunidade para adquirir imóveis a preços baixos, mas também envolve riscos consideráveis, principalmente para iniciantes.
Principais riscos:
Imóveis ocupados
Muitos imóveis leiloados estão ainda ocupados, seja por antigos proprietários ou por inquilinos. Nesse caso, o novo proprietário deve arcar com os custos jurídicos para desocupação, o que pode demorar meses ou até anos sem retorno financeiro.
Imóveis em más condições
Na maioria dos casos, não é possível visitar o imóvel antes da compra. Isso pode resultar na compra de um bem deteriorado, exigindo altos investimentos em reformas e consertos posteriormente.
Pendências e burocracia
Ainda que o comprador esteja preparado para reformas, pode se deparar com dívidas ocultas, taxas extras e trâmites legais que tornam o processo mais demorado e custoso do que o inicialmente previsto.
Quem realmente se beneficia com leilões de imóveis?
Especialistas afirmam que os maiores beneficiados são os profissionais que atuam nesse segmento diariamente. Investidores experientes, que conhecem os riscos e dominam a legislação, conseguem identificar excelentes oportunidades.
Por outro lado, para quem participa pontualmente ou considera os leilões como um hobby, as chances de frustração e prejuízo são significativamente altas.
Alternativas mais seguras para investir no mercado imobiliário
Sim, existe. Uma alternativa segura e atraente são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Com eles, o investidor:
- Recebe renda passiva mensal;
- Evita lidar com inquilinos, reformas ou burocracia;
- Tem isenção de imposto de renda sobre os dividendos;
- Pode começar com valores acessíveis.
Por essa razão, muitos investidores estão optando por cotas de FIIs ao invés de imóveis físicos, em busca de praticidade, segurança e liquidez.
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