A incorporação imobiliária é um processo legal e administrativo que envolve o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. Este artigo visa esclarecer o que é a incorporação imobiliária, como funciona a venda de unidades na planta e os aspectos legais envolvidos.
O que é Incorporação Imobiliária?
Incorporação imobiliária é o processo por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno. Esse terreno geralmente pertence a um terceiro, que é pago por isso — muitas vezes recebendo unidades autônomas (apartamentos) que farão parte do prédio.
Nesse processo, temos três figuras principais: O dono do terreno, que cede o espaço para a construção; A construtora, que realiza a obra; A incorporadora, que trabalha em parceria com as outras duas partes e lida com a venda das unidades, seja ainda na planta ou já prontas.
Estudo de Viabilidade
Antes de iniciar a incorporação, é necessário realizar um estudo da viabilidade econômica, comercial e ambiental da obra1. Nessa etapa, a incorporadora deve contar com especialistas que possam responder a perguntas como: a obra gerará lucro? O valor a ser cobrado pelas unidades para que não haja prejuízo é compatível com a realidade do mercado? O local pretendido fica em área de preservação ou com problemas de alagamento?
Valor Geral de Vendas (VGV)
O Valor Geral de Vendas (VGV) é a soma de todo o potencial de vendas do empreendimento. Essa é uma estimativa que deve ser feita pela incorporadora para saber qual o valor que se espera receber ao realizar a venda de todas as unidades pelo preço inicialmente estipulado para elas.
Documentos Necessários
A incorporação imobiliária é regida pela Lei 4.195/1964, que criou um processo mais exigente, a fim de coibir golpes na venda de apartamentos na planta. Este registro inclui a apresentação de vários documentos, como o título de propriedade do terreno, certidões negativas de impostos e ônus reais, projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas das edificações, memorial descritivo das especificações da obra, entre outros.
Venda de Unidades na Planta
A venda de unidades imobiliárias na planta é um processo que envolve a comercialização de imóveis que ainda estão em construção. Geralmente, o cliente escolhe o imóvel a partir de um projeto arquitetônico e paga o valor da unidade em prestações que vão até a conclusão da obra.
É importante ressaltar que a venda de unidades na planta antes do registro da incorporação imobiliária é considerada uma infração. No entanto, a lei abre a possibilidade da alienação de fração ideal de terreno e de unidades imobiliárias mesmo não havendo ainda o registro de incorporação, desde que não haja oferta pública.
Ao vender um imóvel na planta, a construtora está, na verdade, vendendo sua credibilidade. Portanto, é comum que as estratégias de venda incluam a apresentação de empreendimentos bem-sucedidos já concluídos pela construtora. Destacar o histórico e a reputação da construtora é fundamental para construir a confiança dos potenciais compradores.
Esperamos que este artigo tenha ajudado a esclarecer o que é a incorporação imobiliária e como funciona a venda de unidades na planta. Se você tiver mais perguntas, fique à vontade para perguntar nos comentários abaixo!
