Distratos Imobiliários: O Desafio da Proteção ao Consumidor e as Implicações no Mercado

O contexto dos distratos imobiliários no Brasil, especialmente no que se refere a aquisições de imóveis ainda em construção, levanta uma questão central: como equilibrar a proteção do consumidor com a saúde financeira do mercado? O Poder Judiciário tem adotado uma postura de flexibilização em relação às penalidades e prazos de restituição nos casos de distrato, o que alimenta um debate sobre a eficácia dessa abordagem à luz da Análise Econômica do Direito (AED).

A Lei dos Distratos e Suas Implicações

A Lei 13.786/18, que introduziu o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964), estabelece normas para a rescisão de contratos de aquisição de imóveis. Essa legislação determina a devolução das parcelas já pagas e regulamenta penalidades de forma a preservar o equilíbrio contratual, tanto para os adquirentes como para as incorporadoras. Por exemplo, em casos com patrimônio de afetação, a penalidade pode atingir até 50% dos valores pagos, com restituição em até 30 dias após o “habite-se” ou venda do imóvel. Já para os empreendimentos sem esse patrimônio, a multa é limitada a 25% e a devolução deve ocorrer em até 180 dias, salvo revenda antecipada.

A Discrepância Entre a Lei e a Prática Judicial

No entanto, nos tribunais, há uma tendência de desconsideração das disposições legais estabelecidas. Mesmo após seis anos de vigência da lei, verificam-se frequentes decisões que reduzem multas e alteram prazos de restituição, com base no art. 413 do Código Civil. Em julgados, a visão se torna ainda mais crítica ao considerar que as penalidades previstas são vistas como abusivas. Essa postura judicial levanta questionamentos sobre a eficácia do sistema, principalmente em relação à proteção dos consumidores e à saúde do mercado imobiliário.

Os Riscos do Cenário Atual

Quando os compradores enfrentam penalidades reduzidas e prazos de devolução favoráveis, cria-se um ambiente propício para comportamentos oportunistas. Os contratos passam a ser encarados como opções, com consumidores decidindo adiar compromissos financeiros sem considerar os impactos gerais. Essa dinâmica gera um ônus que recai sobre incorporadores e, por consequência, sobre compradores que cumprem suas obrigações.

Esse desequilíbrio afeta diretamente a viabilidade financeira dos projetos, pois o aumento no risco contratual leva as incorporadoras a elevarem preços e restringirem o acesso ao crédito. Assim, todos os consumidores, incluindo os que agem de boa-fé, acabam arcando com as consequências.

Impactos na Dinâmica do Mercado

Em termos de AED, o Direito deve ser analisado não apenas pela perspectiva moral, mas também pelos incentivos e custos sociais que gera. O ambiente de insegurança jurídica promovido pela intervenção constante do Judiciário apresenta riscos que desestabilizam o mercado imobiliário. A falta de clareza e previsibilidade nas regras contratuais cria incentivos para que compradores considerem a rescisão como uma estratégia vantajosa, prejudicando o fluxo de recursos e, assim, a entrega das unidades habitacionais.

O Equilíbrio Necessário

De acordo com o Teorema de Coase, a eficiência do mercado depende de direitos bem definidos e de um ambiente de baixa fricção nas transações. A intervenção judicial, ao violar acordos contratuais claros, compromete esse equilíbrio. Tal distorção diminui a disposição de investir e dificultam o planejamento financeiro no setor. A fragilidade do sistema pode resultar em crise, como evidenciado por uma série de distratos, falências de incorporadoras e prejuízos a compradores.

Considerações Finais sobre o Papel do Judiciário

É crucial que o Judiciário reconheça que a proteção excessiva ao consumidor individual pode gerar consequências adversas para a coletividade. Além de criar incentivos para práticas oportunistas, a desorganização do mercado resulta em aumento de preços e redução da oferta. Proteger o consumidor não deve significar desconsiderar o contrato ou a legislação vigente, mas promover um ambiente estável que beneficie todos os envolvidos.

Para garantir um mercado mais acessível e seguro, a segurança jurídica é fundamental. Assim, é possível construir um horizonte em que consumidores e empresas possam coexistir de forma equilibrada, valorizando não apenas os direitos individuais, mas também a saúde do mercado como um todo.

Leia a matéria na integra em: www.migalhas.com.br