Desapropriação no Rio de Janeiro: um alerta para fundos imobiliários

Um recente decreto da Prefeitura do Rio de Janeiro trouxe à tona discussões sobre a segurança jurídica dos fundos imobiliários voltados para imóveis físicos, conhecidos como FIIs de tijolo.

Nesta segunda-feira (21), o FII Renda Corporativa Angico divulgou, em comunicado, que um de seus ativos localizado em Campo Grande, na Zona Oeste da cidade, foi declarado de utilidade pública pelo município. O imóvel, que estava em processo de venda, despertou o interesse da Prefeitura, que foi apresentada por um corretor local.

Após uma visita técnica ao local, o decreto municipal nº 56.441 foi publicado, formalizando a desapropriação. O prefeito Eduardo Paes oficializou a ordem no Diário Oficial na última quinta-feira (17). O espaço será destinado à construção do Super Centro Carioca de Saúde da Zona Oeste.

Ainda segundo o comunicado do fundo, uma assessoria jurídica especializada foi acionada para avaliar os desdobramentos legais e operacionais decorrentes da publicação do decreto, bem como os próximos passos a serem adotados pelo fundo imobiliário.

Os riscos subestimados

Especialistas comentam que esse episódio não cria um novo precedente jurídico, já que o poder público possui a prerrogativa constitucional de desapropriar bens privados por necessidade ou utilidade pública. No entanto, o impacto em um fundo imobiliário, que representa um investimento coletivo com cotas distribuídas entre diversos investidores, gera mais visibilidade e pode acender um alerta sobre riscos frequentemente desconsiderados.

“Embora não haja um efeito vinculante para novos incidentes, o caso pode influenciar decisões futuras, tanto de órgãos públicos ao avaliarem imóveis como alvos potenciais quanto de investidores na precificação de ativos expostos à intervenção estatal”, explica Daniel Blanck, advogado especialista em direito imobiliário.

Conforme o especialista, FIIs que investem em áreas com planos urbanísticos mais intervencionistas podem ser analisados com mais cautela.

Diferença entre venda a mercado e desapropriação

Além da insegurança jurídica, especialistas ressaltam a diferença entre o valor de venda em um mercado privado e aquele pago pelo poder público. Em geral, o valor na desapropriação costuma ser inferior ao de uma venda negociada, devido a critérios técnicos e tabelas de referência que não consideram a valorização futura ou fatores subjetivos, como a localização estratégica para um FII.

“A avaliação do poder público tende a ser conservadora e pode não refletir o verdadeiro valor de mercado do imóvel”, afirma Blanck. Contudo, a Constituição exige uma indenização “justa e prévia”, o que abre espaço para disputas judiciais em casos de divergências sobre o valor proposto.

Gestão preventiva como alternativa

Thomaz Henrique Monteiro, sócio do HRSA Sociedade de Advogados, destaca que há margem para contestação da indenização e que uma gestão criteriosa pode solicitar certidões que indiquem se um imóvel está em áreas de interesse público ou já foi afetado por decretos. “Isso aumenta a segurança no momento da aquisição, mas não garante que a área não seja incluída em um novo decreto no futuro”, alerta.

A reportagem tentou contatar a Prefeitura do Rio de Janeiro para comentar o caso, mas não obteve resposta até o fechamento deste artigo. A BRL Trust, administradora do FII, informou que não fornecerá comentários adicionais, e que quaisquer atualizações serão comunicadas aos cotistas através dos meios regulatórios apropriados.