Decisão Judicial Pode Regularizar Edifício Irregular em São Paulo
Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), datada de sexta-feira (11/6), pode abrir caminho para a legalização de um empreendimento de luxo na capital paulista, que tem enfrentado sérios questionamentos devido à sua construção sem o alvará de execução. O Ministério Público de São Paulo (MPSP) argumenta que um artigo de uma lei urbanística foi elaborado especificamente para beneficiar esse prédio — no entanto, a Justiça declarou a legalidade da legislação.
Sobre a Legislação
O artigo que gerou controvérsias foi inserido na revisão da Operação Urbana Faria Lima, que estabelece incentivos e contrapartidas para o adensamento da área mais valorizada da cidade. A nova legislação foi aprovada em julho do ano anterior, mas se arrastava na Justiça após uma liminar requisitada pelo MPSP ter suspendido sua aplicação. Contudo, a situação mudou após uma votação no Órgão Especial do TJSP.
O Edifício Saint Barths
Localizado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães, no Itaim Bibi — um dos bairros mais nobres de São Paulo —, o edifício de 24 andares foi erguido sem os devidos alvarás. O projeto do Edifício Saint Barths, desenvolvido pela Construtora São José, incluiu 20 apartamentos com metragem entre 382 m² e 739 m², com cinco a oito vagas de garagem, totalizando uma área construída de 14,5 mil m².
A Controvérsia Jurídica
De acordo com informações da Prefeitura de São Paulo, o MPSP destacou que o artigo 17 da lei beneficiaria unicamente este empreendimento. O subprocurador-geral de Justiça, Wallace Paiva Marins Junior, expressou sua preocupação em sessão do Órgão Especial. “Estamos diante de leis urbanísticas, de iniciativa da própria Câmara, que no seu curso recebem emenda que não tem pertinência temática com o seu objeto inicial”, observou.
“Alegamos com base em resposta dada pela prefeitura de São Paulo que [o artigo] beneficiaria um único objeto aí citado”, completou.
Em contraponto, a Procuradoria da Câmara Municipal argumentou que a prefeitura indicou a existência de pelo menos mais três imóveis que possuem dívidas relacionadas a Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), sem detalhar as características desses casos.
“Consultamos a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento e foram apontados pelo menos mais três imóveis que estariam devendo Cepacs. Identificam-se três grandes empreendimentos, dois na Faria Lima e um na Rua Frederico Chopin, que estariam irregulares e, portanto, poderiam se beneficiar dessa revitalização”, afirmou o procurador-chefe da Câmara Municipal, Paulo Augusto Baccarin.
Decisão do TJSP
Após as sustentações orais do MPSP e da Procuradoria da Câmara, o desembargador Luiz Antônio Figueiredo Gonçalves, relator do caso, corroborou a alegação do Legislativo paulistano de que não se tratava de um único imóvel favorecido e votou pela improcedência da ação. Além de considerar o princípio da impessoalidade, o relator afastou as alegações do MPSP sobre a falta de estudos técnicos e de participação popular nas alterações propostas pelo artigo, optando pela liberação da medida.
Contexto da Operação Faria Lima
- O artigo foi inserido em 2024 em um projeto que teve sua primeira votação dois anos antes. A aprovação do decreto legislativo ocorreu por meio de uma votação simbólica no início de julho.
- A gestão Ricardo Nunes (MDB), que cogitou a demolição do prédio irregular, sancionou o artigo que permite a regularização de imóveis mediante a compra de Cepacs e o pagamento de um percentual como penalidade pela irregularidade.
- As operações urbanas definem regras e incentivos para o adensamento construtivo em áreas específicas da cidade. Através da venda de Cepacs, a prefeitura capta recursos para realizar melhorias e investir em habitação na região da operação, que agora inclui também a favela de Paraisópolis.
- O artigo 17 da lei aprovada permite que empreendimentos sejam regularizados por meio da aquisição de Cepacs.
Disputa de Interpretações
O MPSP sustenta que o Edifício Saint Barths é o único projeto irregular na área da operação urbana, conforme apontado pela Subprefeitura de Pinheiros. Em resposta, a subprefeitura afirmou que periodicamentes verifica construções residenciais e comerciais na área e não encontrou nenhum outro empreendimento irregular além do prédio embargado.
A obra foi embargada em 2023 por ausência de licença de construção e não pagamento de tributos, mesmo estando quase concluída. A solicitação para a emissão do alvará foi negada pela prefeitura em agosto de 2022, mas os trabalhos seguiram sem a licença. Além disso, considerando que o prédio está na área da Operação Faria Lima, a construtora deveria ter adquirido Cepacs para padronizar uma edificação de tal altura.
Para o MPSP, a inserção do adendo à lei original não era pertinente ao tema em questão, infringindo o princípio da impessoalidade.
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