Liquidação de Fundos Imobiliários no Setor Educacional: O Que Está Acontecendo?

Recentemente, o mercado de fundos imobiliários no Brasil presenciou um movimento inusitado: dois fundos voltados para imóveis educacionais estão em processo de liquidação. A venda de todos os seus ativos implica em uma reflexão sobre um dilema que muitos investidores estão enfrentando: será que a segmentação do mercado está se tornando um obstáculo?

A Situação dos Fundos

Um dos fundos líquidos, o MINT11, avançou na sua liquidação ao vender seus ativos para o HGRU11. Na semana passada, ele realizou um pagamento extraordinário a seus investidores, que recebeu um valor de R$ 0,554 por cota. Em dezembro do ano passado, o administrador do fundo, o BTG Pactual, já havia promovido uma amortização de R$ 90,93 por cota, que contemplou os investidores com a devolução do custo médio de aquisição.

Além disso, uma parte do valor que os cotistas receberam foi em dinheiro, enquanto outra parte foi em cotas do HGRU11, proporcional à posição dos cotistas.

Em uma sequência de eventos, o fundo RBED11, igualmente focado em imóveis educacionais, convocou uma assembleia geral extraordinária para discutir sua liquidação, depois de vender todo o seu portfólio para o RBVA11, da gestora Rio Bravo. Atualmente, o RBED11 possui apenas cotas do RBVA11, e a renda que obtém é proveniente da distribuição de dividendos. A assembleia está prevista para votar até 3 de fevereiro, e os resultados serão divulgados no mesmo dia.

A Valorização da Diversificação

Para entender melhor essa tendência, conversamos com a especialista em finanças e fundos imobiliários, Maria Fernanda Violatti. Segundo ela, a diversificação de ativos é uma característica muito valorizada pelos investidores. “O nosso mercado tende a valorizar fundos que oferecem uma maior diversificação, pois isso contribui para a redução de riscos. A diversificação é crucial, especialmente em tempos de crise”, explica.

A pandemia de covid-19 foi um exemplo claro do impacto nos setores educacionais, levando à necessidade de adaptação ao ensino híbrido. Maria Fernanda observa que esse setor ainda é relativamente novo para muitos investidores, o que pode acirrar riscos.

Ela ressalta que a diversificação também atende prioridades como liquidez e a regularidade nos dividendos. Fundos que possuem uma gama diversificada de ativos são mais atrativos e propensos a atrair investidores, enquanto aqueles focados em nichos específicos podem ter dificuldades em crescer.

O Cenário em Evolução

Ainda que o mercado de FIIs esteja em transformação, Maria Fernanda acredita que o cenário atual não é definitivo. “O mercado brasileiro está engatinhando e ainda pode se beneficiar de uma segmentação mais específica, similar ao que ocorre nos Estados Unidos. Lá, a segmentação entre os REITs é bem mais clara”, comenta.

Atualmente, os FIIs no Brasil estão se diferenciando, passando de uma gestão passiva e monoativa para uma abordagem mais ativa e diversificada. Contudo, a incerteza do cenário macroeconômico tem levado os investidores a buscar ativos com maior diversificação para mitigar riscos.

Maria Fernanda afirma: “Hoje, o perfil do investidor brasileiro tem menor tolerância a riscos específicos e está em busca de mais estabilidade.” Isso reflete um movimento dos investidores em busca de maior segurança em seus investimentos.

Por outro lado, a analista não descarta a possibilidade de o mercado evoluir para uma forma mais segmentada no futuro. Ela acredita que, à medida que os gestores demonstrem sua capacidade de gerar valor, os investidores poderão perceber a viabilidade de diversificar suas carteiras com fundos de diferentes segmentos.

Conclusão

A liquidação de fundos imobiliários focados em imóveis educacionais levanta discussões importantes sobre o futuro do mercado. A preferência dos investidores por diversificação e a busca por segurança em tempos incertos mostram que a flexibilidade e a adaptação continuam sendo essenciais. À medida que o mercado se desenvolve, será fundamental que os gestores e investidores se alinhem para superar desafios e aproveitar novas oportunidades.

Leia a matéria na íntegra em: fiis.com.br