A Avenida 9 de Julho, uma das principais artérias que conecta o centro à zona sul de São Paulo, está passando por uma significativa transformação em seu perfil urbano. A antiga paisagem, marcada por edifícios corporativos que outrora abrigaram grandes empresas, está sendo substituída por novos empreendimentos residenciais de alto padrão, direcionados à elite paulistana.
Entre os principais players desse movimento, destaca-se a Benx Incorporadora, que atua no desenvolvimento imobiliário. A empresa lançou recentemente dois projetos nas proximidades do Itaim Bibi e Jardins, ambos focados em um público de alta renda.
O primeiro dos projetos, Art Boulevard, oferece unidades que podem chegar a R$ 40 milhões. Localizado entre a Avenida 9 de Julho e a Avenida Cidade Jardim, esse empreendimento ocupa uma área de quase 28 mil metros quadrados. Já o Arbórea Vista Jardim Europa, que se encontra entre a Rua da Mata e a 9 de Julho, possui 100 metros de fachada voltada para a via.
Luciano Amaral, CEO da Benx, destaca que a escassez de terrenos nas áreas mais valorizadas da cidade tem motivado a conversão de edificações antigas. “No segmento de altíssimo padrão, há uma oferta insuficiente para uma demanda bastante aquecida. Muitos edifícios comerciais não atendem mais às exigências atuais das grandes empresas”, observa Amaral.
Com acesso por três vias, o Arbórea Vista Jardim Europa apresenta atrativos como uma quadra de tênis oficial — um elemento raro na área. O projeto é assinado pelo respeitado escritório Jacobsen Arquitetura, conhecido por suas obras de alto padrão em localizações como Fazenda Boa Vista e Laranjeiras.
O Art Boulevard, que ainda está em fase de lançamento, é considerado um dos projetos mais ambiciosos da incorporadora, buscando unir sofisticação e estética. Desde a escolha da escultura de entrada até a curadoria de arte, a Benx tem investido na qualidade do empreendimento, com a meta de que ele se torne um marco nos imóveis de luxo da cidade.
A concorrência pela área do Art Boulevard foi intensa, com mais de 60 empresas envolvidas. “Os valores de negociação superaram todos os limites já vistos no mercado imobiliário paulistano”, revela Amaral.
Além disso, mais de 80% dos compradores dos projetos da Benx são moradores finais. “Não se trata de uma bolha especulativa, mas de uma reconfiguração concreta do uso urbano”, afirma o CEO.
Essa transformação marca um novo chapter na 9 de Julho. De um passado focado no comércio, a avenida agora se firma como um endereço de luxo residencial. Entre o Itaim Bibi e o Jardim Europa, pelo menos quatro empreendimentos de alto padrão foram lançados nos últimos anos, acelerando a mudança no panorama da área.
Um dos grandes atrativos dessa fase é a vista. Os novos prédios têm a vantagem de estarem situados próximos a bairros como Jardim Europa, América e Paulistano, todos reconhecidos por seu patrimônio histórico. Isso garante aos residentes uma paisagem sem obstruções e livres da verticalização. “É uma vista eterna”, diz Amaral. “O comprador sabe que não encontrará um prédio de 30 andares na sua frente ao acordar.”
De acordo com dados do Grupo OLX, captados pela Folha, o preço médio do metro quadrado na Avenida 9 de Julho subiu 20,7% entre 2024 e 2025, passando de R$ 11.330 para R$ 13.671, enquanto a valorização média na cidade foi de 6,4% no mesmo período.
Contudo, essa mudança de uso, de prédios comerciais para residenciais, não se alinha com a tendência geral do mercado. Mariana Hanania, diretora de pesquisa da Newmark, ressalta que a transformação na 9 de Julho é um caso isolado. “Desde o ano passado, o mercado [corporativo] começou a se recuperar. A taxa de vacância está caindo, e esperamos uma demanda ainda mais aquecida em 2025”, afirma.
A PORÇÃO CENTRAL DA 9 DE JULHO
Enquanto isso, a seção central da Avenida 9 de Julho ainda não atrai empreendimentos de alto padrão. Apesar do interesse do setor imobiliário no centro de São Paulo, a insegurança permanece como um obstáculo decisivo para esses projetos. A região é rica em marcos culturais e infraestrutura de transporte, mas a percepção de violência continua afastando investidores e compradores.
“O centro tem tudo para ser comparado aos grandes centros urbanos do mundo, mas a sensação de insegurança é muito forte. Isso dificulta a permanência de serviços, hotéis e atrativos que poderiam valorizar a área”, comenta Amaral.
Com a transferência da sede do governo paulista para o centro prevista para 2026, parte de um programa de requalificação urbana, a expectativa era de que isso influenciasse positivamente os planos das incorporadoras no local. No entanto, Amaral esclarece que “o que estamos realizando é na parte baixa da 9 de Julho, não no trecho central”.
Hanania acredita que o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento criam incentivos para construções na parte central da avenida, esperando que a via siga o exemplo da Avenida Rebouças. “Prédios antigos, que não têm atraído grandes empresas, precisam ser convertidos. São edificações que não acompanharam as modernizações do mercado”, afirma.
O Plano Diretor, aprovado em 2014, visa promover o uso misto do solo, promovendo ocupação urbana mais integrada e reduzindo deslocamentos. Para Amaral, o sucesso da requalificação do centro poderá aumentar a segurança e valorizar a região, contribuindo para revitalizar uma área com grande potencial subutilizado.
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