São Carlos Empreendimentos: Um Novo Capítulo no Mercado Imobiliário

Em um movimento que sinaliza uma transformação significativa em sua estratégia, a São Carlos Empreendimentos, famosa por sua gestão de imóveis, completou em junho do ano passado a venda de um portfólio de 30 imóveis por impressionantes R$ 486,5 milhões. O comprador foi um fundo imobiliário, o que reflete uma tendência crescente de aproximação entre a empresa e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). A intenção da São Carlos, segundo seu CEO, Gustavo Mascarenhas, é não apenas participar desse mercado, mas se estabelecer como uma potente gestora de ativos.

A Nova Visão da São Carlos

“Queremos ser como um private equity no setor imobiliário”, afirma Mascarenhas em uma entrevista que destaca a nova abordagem da empresa. Assim como os fundos que se especializam na compra e melhoria de empresas visando revenda, a São Carlos planeja aplicar essa lógica ao setor imobiliário, comprando imóveis subvalorizados, realizando melhorias e, quando o momento for oportuno, vendendo-os.

“Identificamos oportunidades, compramos ativos que necessitam de ajustes, realizamos uma gestão ativa para a valorização e, no momento certo, fazemos a venda. Hoje, os principais compradores são os FIIs”, explica Mascarenhas. Essa estratégia indica um claro reposicionamento da empresa em um mercado que evoluiu muito nos últimos anos.

Parceria em vez de Competição

A decisão da São Carlos de se aproximar dos FIIs é uma resposta ao crescimento exponencial dos fundos imobiliários no Brasil nos últimos dez anos. Em vez de competir, a aposta é na parceria. A empresa busca fechar seu primeiro contrato de administração, uma proposta que tem sido bem acolhida pelos gestores dos FIIs. Segundo Mascarenhas, a experiência da São Carlos nos imóveis a torna um candidato ideal para administrar ativos que já tenham sido vendidos.

Resultados e Desafios

O movimento de vendas, embora acelerado, apresenta desafios. Desde janeiro, a São Carlos já vendeu dois imóveis significativos: um edifício no centro do Rio por R$ 21,7 milhões e uma loja de rua no Guarujá por R$ 12,5 milhões. Em 2023, a empresa conseguiu liquidar quatro prédios comerciais, totalizando R$ 865 milhões, o que ajudou a melhorar sua estrutura de capital, permitindo a distribuição de R$ 100 milhões em dividendos extraordinários no final do ano passado.

Atualmente, a empresa mantém um portfólio de 71 imóveis, avaliados em cerca de R$ 3,5 bilhões, um valor consideravelmente inferior ao de mercado que gira em torno de R$ 1,04 bilhão.

Origem e Evolução

A São Carlos foi fundada em 1989 com uma visão inovadora. Os investidores Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira reconheceram que os imóveis da Lojas Americanas, outro grande investimento do trio, tinham um valor patrimonial superior ao próprio negócio do varejo. Desde então, a empresa se solidificou como um dos principais acionistas do setor, acumulando R$ 6 bilhões em ativos.

Com o passar dos anos, a São Carlos passou a se distanciar de seus vínculos com o varejo, direcionando seu foco para edifícios corporativos e centros comerciais, predominantemente localizados no eixo Rio-São Paulo. Atualmente, as lojas de rua da Americanas correspondem a apenas 0,5% da receita total da empresa.

O Futuro à Vista

Apesar das vendas expressivas e da melhora na alavancagem, a São Carlos enfrenta desafios, especialmente em relação à vacância de seus escritórios. A taxa de desocupação de seu portfólio corporativo está em 24,9%, um número que exige decisões estratégicas para a revitalização de seus ativos.

Uma das soluções discutidas por Mascarenhas inclui a modernização dos edifícios e a conversão de imóveis para usos alternativos, como residências. A empresa já identificou pelo menos dois imóveis no centro do Rio que poderiam ser convertidos, uma estratégia que pode não apenas reduzir a vacância, mas também expandir seu portfólio.

Outra preocupação é a avaliação das ações da empresa na bolsa, que atualmente apresenta um desconto significativo em relação ao valor patrimonial. A direção da São Carlos acredita que, ao demonstrar a valorização de seus ativos através da venda para FIIs e ao estabelecer uma base de receita recorrente com a gestão de ativos, conseguirá corrigir essa distorção.

Uma Nova Liderança

Gustavo Mascarenhas, que assumiu a liderança da empresa, trouxe consigo uma bagagem significativa da sua experiência anterior como chefe de investimentos imobiliários da JGP. Sua visão estruturada e otimizada para o mercado imobiliário promete guiar a São Carlos por um caminho de inovação e crescimento.

O sucesso da empresa depende, então, da habilidade em equilibrar a venda de ativos, que oferece retornos imediatos, com a construção de uma base de receita mais estável através da prestação de serviços. Uma missão desafiadora, mas plenamente alinhada com a nova estratégia de negócios.

Com essa nova abordagem e foco em parcerias, a São Carlos Empreendimentos se posiciona para experimentar uma fase promissora no mercado imobiliário brasileiro, à medida que busca consolidar sua presença entre os grandes nomes do setor.

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