Desafios e Perspectivas do Sonho da Casa Própria no Brasil
A busca pela casa própria é um desejo comum entre os brasileiros, e um estudo recente da Brain Inteligência revela que, no terceiro trimestre de 2024, 46% dos entrevistados demonstraram intenção de adquirir um imóvel nos próximos dois anos. Este número representa um aumento de 15% em relação ao mesmo período do ano anterior. No entanto, o cenário atual aponta para um futuro desafiador em relação às condições de financiamento e ao crédito imobiliário.
Desde o dia 1º de novembro, a Caixa Econômica Federal implementou novas regras para os financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), refletindo a alta demanda por crédito e a diminuição dos depósitos na caderneta. As mudanças incluem a redução do percentual de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), enquanto pela Tabela Price, o limite passa de 70% para 50%. Além disso, o valor máximo para a compra do imóvel agora é de R$ 1,5 milhão e o comprador não pode ter financiamento ativo na instituição.
Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), ressalta que a Caixa, responsável por 70% dos financiamentos no país, ajustou a sua política para assegurar a sustentabilidade do crédito a médio e longo prazo. Por outro lado, os bancos privados começaram a elevar suas taxas de juros.
“Caso nenhuma medida seja tomada, o volume de crédito imobiliário para 2025 vai diminuir. Quem não comprovar renda suficiente, ou não tiver os recursos necessários, vai deixar de financiar e reduzir as conversões em vendas”, alertou Gamba.
Juros Em Alta e os Impactos no Crédito
Apesar dos desafios, 2024 se destaca como um ano promissor para o setor, especialmente em relação às contratações de crédito imobiliário com recursos da poupança e do FGTS. A Abecip projeta que o total contratado chegue a R$ 300 bilhões, representando um crescimento de 20% em relação aos R$ 250 bilhões do ano anterior. No entanto, o mercado imobiliário está apreensivo com o futuro próximo.
A caderneta de poupança, tradicionalmente uma opção segura aos brasileiros, tem perdido seu apelo desde 2020, quando alcançou um saldo recorde de R$ 1,03 trilhão. Em 2024, a captação de recursos está negativa em R$ 20,4 bilhões, resultando em um saldo de R$ 1,02 trilhão.
Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), aponta para um cenário de estabilidade nos recursos provenientes da poupança, mas ressalta a crescente importância dos fundos alternativos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Fundos de Investimentos Imobiliários (FII).
“O setor está priorizando ter recursos para os compradores, mesmo que isso implique em custos um pouco mais altos. Além disso, as incorporadoras estão ajustando os lançamentos de forma cautelosa”, explicou França.
Ele criticou, no entanto, as recentes alterações nos prazos de resgate das LCIs, que foram modificados duas vezes desde o início do ano, impactando negativamente a distribuição mensal desses títulos.
“Ao invés de R$ 30 bilhões, hoje estamos falando de cerca de R$ 10 bilhões. O prazo maior atende apenas a investidores qualificados, encarecendo o custo de funding para os bancos e, consequentemente, o crédito imobiliário”, concluiu Gamba.
A Realidade do Mercado Imobiliário
Com a queda na emissão das LCIs, a menor participação da poupança aumenta a dependência do crédito imobiliário em relação às taxas de mercado, especialmente em um contexto de aumento da Selic, que atualmente está em 12,25% ao ano. Essa estrutura de funding agora apresenta apenas 34% provenientes da poupança e 26% do FGTS, enquanto 40% do crédito é oriundo do mercado de capitais. Qualquer movimento nas taxas de juros de longo prazo pode impactar diretamente a precificação do crédito imobiliário.
De acordo com dados do Censo Demográfico 2022, divulgado pelo IBGE, 20,9% da população brasileira vive em domicílios alugados, um aumento significativo em comparação a 12,3% em 2000. Essa situação expõe as dificuldades de acesso ao crédito, com a classe média sendo a mais impactada.
Jefferson Mariano, analista socioeconômico do IBGE, salienta que, enquanto a população de baixa renda tem acesso ao Programa Minha Casa, Minha Vida, a classe média enfrenta desafios para obter financiamento. “As pessoas que têm renda média de R$ 5 mil a R$ 7 mil já arcam com despesas mensais com aluguel, tornando a compra da casa própria um sonho mais distante”, diz Mariano.
O Impacto do Aluguel na Renda Familiar
Para famílias com renda acima de R$ 8 mil que não podem acessar o programa, o ideal é que o valor máximo pago em aluguel seja de R$ 2,4 mil. É necessário que, após o pagamento do aluguel, elas destinem entre 20% e 30% da renda líquida para a entrada do imóvel, algo entre R$ 1,6 mil e R$ 2,4 mil por mês.
Em simulações feitas por Jeff Patzlaff, planejador financeiro, e considerando um financiamento de R$ 500 mil, as novas regras do financiamento revelam a necessidade de planejamento financeiro adequado. “Recomendo não investir na poupança, mas sim em ativos de renda fixa que superem os 12% de rentabilidade anual”, sugere Patzlaff.
O cenário atual apresenta um quadro desafiador para quem sonha com a casa própria, exigindo planejamento e adaptação às novas realidades do mercado imobiliário. As mudanças nas políticas de financiamento e no contexto econômico exigem que os potenciais compradores se preparem para um futuro onde o acesso ao crédito poderá ser cada vez mais restrito.
Leia a matéria na íntegra em: Info Money
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