Proposta sobre Cálculo do ITBI: Impactos nas Transações Imobiliárias
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal essencial para quem compra um imóvel no Brasil. Atualmente, a maioria das prefeituras calcula esse imposto com base no valor venal de referência, que geralmente é uma estimativa inferior ao preço real de mercado. No entanto, uma nova proposta aprovada na Câmara Legislativa do Distrito Federal (PL 1593/2025) pretende alterar essa abordagem.
Se a proposta for implementada em outras capitais, a responsabilidade sobre o cálculo do ITBI passará a ser o valor de mercado, o que poderia resultar em um aumento significativo do imposto pago por famílias e empresas, especialmente em transações de imóveis de alto padrão.
Como Funciona o ITBI Atualmente
O ITBI é um imposto municipal, e cada cidade define sua base de cálculo. Nas capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, a alíquota varia entre 2% e 3% do valor venal ou de referência. Este valor, muitas vezes, é inferior ao preço real negociado, o que diminui o imposto a ser pago.
Por exemplo:
- Um imóvel avaliado pela prefeitura em R$ 500 mil, mas vendido no mercado por R$ 700 mil, terá o ITBI calculado sobre os R$ 500 mil.
- Com a nova regra, o cálculo seria baseado nos R$ 700 mil, podendo aumentar o imposto em até 40%.
O Caso do Distrito Federal
Com a aprovação do PL 1593/2025, o ITBI no Distrito Federal será calculado com base no valor de mercado dos imóveis, substituindo o valor venal. A justificativa para essa mudança é corrigir distorções que prejudicavam a arrecadação e não refletiam os preços reais das transações imobiliárias.
A proposta agora aguarda sanção do Executivo local e, se aprovada, entrará em vigor ainda em 2025, podendo servir de modelo para outras capitais do Brasil.
Impacto no Bolso do Comprador
O aumento do ITBI terá um efeito direto sobre os compradores de imóveis, pois o imposto deve ser pago à vista, no momento da escritura e do registro em cartório.
Um exemplo prático:
- Imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo, com uma alíquota de 3%.
- No cálculo atual, sobre o valor venal de R$ 700 mil, o imposto é de R$ 21 mil.
- Se calculado pelo valor de mercado, o imposto sobe para R$ 30 mil.
Isso significa um aumento de R$ 9 mil no custo de aquisição. Para propriedades mais caras, a diferença pode ser ainda maior, forçando muitos compradores a reconsiderar seus planos financeiros ou até desistir da compra.
Reflexos no Mercado Imobiliário
Especialistas apontam que essa mudança pode gerar efeitos variados:
- Aumento na arrecadação municipal: Cidades como São Paulo e Rio de Janeiro poderiam gerar bilhões a mais anualmente.
- Maior custo de aquisição: Compradores, especialmente da classe média, podem postergar a compra da casa própria devido ao aumento do imposto.
- Impacto na formalização dos negócios: Há receio de que negócios migrem para a informalidade, com subdeclaração de valores para reduzir a base de cálculo.
- Pressão sobre o financiamento: O ITBI não pode ser financiado no crédito imobiliário, exigindo que o comprador tenha mais recursos próprios para cobrir o imposto.
Perspectivas para os Municípios
As prefeituras justificam a mudança afirmando que o modelo atual resulta em perda de arrecadação e não reflete a valorização real dos imóveis. Para as municipalidades, atualizar a cobrança do ITBI é fundamental para manter as contas equilibradas e financiar políticas públicas.
Em São Paulo, por exemplo, o ITBI arrecadou mais de R$ 2,5 bilhões em 2024. A expectativa é que, ao adotar o valor de mercado, essa arrecadação suba em mais de R$ 1 bilhão por ano.
Desafios Jurídicos e Disputas Futuras
A proposta pode enfrentar questionamentos jurídicos, já que o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, em 2022, que o ITBI deve ser calculado com base no valor da transação, e não em valores de referência impostos pelas prefeituras. O debate se concentrará em saber se a nova avaliação, utilizando valores de mercado oficializados, respeitará essa decisão.
Comparação Internacional
Globalmente, a cobrança de impostos sobre a transmissão de imóveis geralmente reflete o valor real das transações. Países como Estados Unidos e Portugal adotam o modelo de cálculo com base no preço declarado na escritura, sujeito a auditoria. O Brasil, ao seguir essa tendência, enfrentará o desafio da subdeclaração de valores, ainda comum no mercado.
Futuro em Perspectiva
Caso a nova regra seja sancionada e adotada em outras capitais, especialistas indicam que até metade dos municípios brasileiros pode optar pelo cálculo do ITBI com base no valor de mercado até 2026. Isso certamente tornará o ITBI um tributo crucial nas transações imobiliárias, demandando maior planejamento financeiro tanto para famílias quanto para empresas do setor.
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