Em tempos de inflação persistente, juros altos e incertezas globais, o mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo se mantém resiliente. Bairros tradicionais como Higienópolis, Pinheiros e Jardins continuam a atrair investidores dispostos a desembolsar milhões para comprar imóveis na região.
O preço médio dos imóveis nessas áreas supera os R$ 4 milhões, com o valor do metro quadrado rondando os R$ 20 mil — podendo ultrapassar os R$ 60 mil por imóveis em empreendimentos premium. No mercado de locação, a valorização também é notável: dados do QuintoAndar mostram que, no último ano, o Jardim Europa apresentou um aumento de 16,1% nos preços de aluguel, enquanto Higienópolis e Pinheiros cresceram 12% e 12,6%, respectivamente. O preço do metro quadrado em Pinheiros já alcança R$ 92,9 e, no Jardim Europa, R$ 87,9, ambos entre os mais altos da cidade.
A valorização desses imóveis, frequentemente acima da média municipal, é atribuída à escassez de terrenos disponíveis para novos empreendimentos, a localizações estratégicas e à infraestrutura sólida nas áreas, que contam com transporte de qualidade, comércio diversificado, serviços e opções de lazer.
De acordo com Guilherme Sawaya, diretor comercial e de marketing da Idea Zarvos, “O consumidor de altíssimo padrão, por muito tempo, teve dificuldades em encontrar imóveis novos nos bairros tradicionais de São Paulo. No entanto, com os novos lançamentos de alto padrão surgindo nos Jardins e a redescoberta de Pinheiros, o cenário começa a mudar.”
A recuperação do mercado é fortemente influenciada pela revisão da legislação urbana, que permitiu a verticalização em regiões com escassez de terrenos, especialmente ao longo de eixos estruturais como as avenidas Rebouças, Angélica e Paulista. A diversidade de projetos aumentou, oferecendo desde apartamentos compactos de 20 m² até unidades mais amplas, com metragem superior a 250 m².
Há uma tendência crescente em oferecer padrões de qualidade altos em áreas menores e com plantas mais funcionais, visando atender a um público jovem de executivos e profissionais liberais, especialmente nas áreas de tecnologia e finanças. Rodrigo Mauro, CEO da REM Construtora, destaca que “um número expressivo de compradores vem de fora de São Paulo, especialmente empresários do Centro-Oeste e do agronegócio, que buscam um endereço na capital para impulsionar seus negócios.”
A região dos Jardins, em particular, tem atraído um perfil de comprador mais jovem. Luciana Vieira, diretora de Incorporação da Vitacon, afirma: “Em breve lançaremos um projeto com apartamentos variando de 20 m² a mais de 100 m², para atender a todos os perfis. As áreas comuns são fundamentais para essa clientela, que valoriza opções de lazer e serviços no próprio edifício.”
A crescente oferta de unidades compactas torna os imóveis maiores nas áreas nobres ainda mais raros. Pinheiros tem se destacado como um exemplo dessa transformação urbana, com lançamentos como o Altitude Jardins, que apresenta apartamentos entre 70 m² e 205 m², com valores a partir de R$ 41 mil por metro quadrado. O empreendimento ocupará um quarteirão inteiro nas proximidades da alameda Santos, rua da Consolação e avenida Paulista, e contará com um rooftop com vista privilegiada da cidade.
No que diz respeito à demanda, Alvaro Marco Coelho da Fonseca, diretor executivo da Coelho da Fonseca, observa que “Nos Jardins e em Pinheiros, o tipo de imóvel de luxo mais buscado é o apartamento, com 54% das pesquisas. A preferência é por imóveis espaçosos, com mais de 250 m² [48%] e com 3 a 4 dormitórios [75% somados], evidenciando que o público busca conforto e estrutura para suas famílias.”
Higienópolis, por sua vez, combina o novo e o antigo: edificações de arquitetura modernista e art déco convivem com moderníssimas torres, como a Itambé, do projeto Praça Higienópolis, considerada a mais alta do bairro, com foco no mercado de luxo e estúdios de 27 m² a 34 m². A SKR, responsável pela construção, prevê uma valorização do projeto em 25% até sua entrega em 2028.
Paulo Petrin, vice-presidente da One Innovation, menciona que “Higienópolis ficou sem lançamentos por muito tempo e agora está sendo redescoberto. Investidores de fora estão percebendo o potencial da área, embora a dificuldade de encontrar terrenos ainda persista.”
“É um público que não precisa comprar. Ele compra porque quer. A discussão é sobre o que você oferece de diferencial.”
Petrin ressalta que a procura nos bairros nobres se concentra em terrenos que possam suportar projetos de torres altas, valorizando a vista — uma exigência crescente desde a pandemia. “A tendência de Balneário Camboriú está chegando em São Paulo”, completa.
Com isso, o novo comprador de alto padrão, segundo Sawaya, valoriza não apenas o imóvel, mas a experiência que o edifício oferece. A busca por prédios com arquitetura exclusiva, entradas imponentes e áreas comuns completas — de quadras de tênis a salas de massagem — se intensifica, assim como a demanda por certificações de sustentabilidade, que promovem bem-estar tanto para os moradores quanto para a comunidade local.
Tecnologias modernas, como automação para iluminação e climatização, são cada vez mais fundamentais nos novos projetos, junto com espaços dedicados ao bem-estar, que incluem academias equipadas, spas, saunas, lareiras externas e áreas pet-friendly.
O CEO da Sequóia Properties, Joaquim Rocha Azevedo, destaca que “o público de alto padrão sofre menos com os impactos econômicos a curto prazo e pensa no longo prazo ao adquirir imóveis, buscando valorização e segurança patrimonial”. Embora a alta dos juros possa atrasar decisões de compra, o interesse permanece. As transações tendem a ser concluídas mais próximo da entrega dos empreendimentos.
O último levantamento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) revelou que o segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) teve um bom desempenho em 2024, especialmente no valor de venda, que cresceu 23,8%, totalizando R$ 26,6 bilhões no ano passado. Os lançamentos do setor também ampliaram 42%, alcançando R$ 23,6 bilhões, e a duração dos estoques do MAP caiu para 13 meses, um nível considerado saudável.
Luiz França, presidente da Abrainc, projeta que o segmento continue aquecido nos próximos dois anos. “Estudos indicam que quem adquiriu imóveis na última década experimentou valorização superior à Selic. Aqueles que compraram e alugaram tiveram valorização ainda maior. Já no segmento de luxo, onde a dependência do financiamento é menor, a demanda continua alta, com lançamentos cada vez mais exclusivos”, conclui.
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