HueHub: Um Mega Empreendimento Habitacional Surge em Miami

Uma incorporadora espanhola está prestes a realizar um projeto habitacional de US$ 880 milhões em Miami. Com mais de 4.000 apartamentos, uma creche e uma cozinha experimental, a iniciativa promete oferecer moradia a preços acessíveis em uma cidade notoriamente marcada por empreendimentos imobiliários de luxo.

Um Novo Horizonte com o HueHub

Batizado de HueHub, o projeto é o maior já apresentado sob a Lei Live Local da Flórida, aprovada em 2023. Essa legislação permite que as incorporadoras contornem as normas de zoneamento existentes caso reservem uma parte das unidades para habitação popular.

Apesar do grande interesse suscitado pela nova lei, poucos projetos lograram sair do papel, gerando incertezas sobre quantos realmente serão concluídos.

Quem Está Por Trás do HueHub?

Pablo Castro, que se mudou para Miami vindo da Espanha, cofundou a BeCorp em Barcelona e agora quer criar soluções habitacionais para aqueles que ganham acima do limite para habitação subsidiada, mas enfrentam o alto custo dos aluguéis. Ele planeja disponibilizar 4.032 unidades de um e dois quartos com aluguéis variando de US$ 1.600 a US$ 1.900 mensais. As comodidades incluem espaços de coworking, aulas particulares, piscinas e academias, tudo em um complexo de sete torres.

Os preços estão alinhados com os aluguéis praticados em West Little River, onde o projeto será erguido. De acordo com informações do Zillow, o custo médio é de US$ 1.500 para apartamentos de um quarto e US$ 2.000 para dois quartos.

A Demanda por Habitação Acessível

A maioria dos projetos recentes de desenvolvimento imobiliário na região de Miami-Dade tem se concentrado em áreas mais caras, próximas aos centros urbanos e à praia. Em contrapartida, West Little River é um bairro de classe trabalhadora, situado a oeste da rodovia I-95, frequentemente considerado uma barreira entre os mercados imobiliários de alto padrão e os mais acessíveis.

“Nosso foco é na classe média, onde observamos uma enorme demanda e muitas pessoas vivem em condições precárias,” afirmou Castro em entrevista. “Obviamente, os retornos financeiros são importantes, e vamos buscar isso por meio da escala.”

Implantação do Projeto

O HueHub ocupará um terreno de 12 acres, adquirido por Castro em 2023 por US$ 29,3 milhões. O espaço, atualmente ocupado por apartamentos de baixo padrão e casas unifamiliares, será totalmente demolido até o fim do ano, com a expectativa de que as obras tenham início no primeiro trimestre de 2026.

Com a parceira local Laura Tauber, Castro está buscando financiamento de até US$ 600 milhões junto a credores de Nova York.

Desafios da Lei Live Local

A legislação que permite a construção sob a Lei Live Local possibilita que as incorporadoras sejam liberadas de restrições de altura, desde que 40% das unidades sejam destinadas a preços acessíveis, definidos como até 120% da renda média da área. No entanto, o governador Ron DeSantis e os legisladores da Flórida ainda enfrentam desafios para aumentar o estoque habitacional na região.

Até o momento, dos 130 empreendimentos propostos que visam construir 40.000 unidades sob essa legislação, apenas alguns iniciaram a construção. Nenhum projeto foi concluído, conforme informações da Coalizão Habitacional da Flórida. Muitos projetos enfrentaram resistência local ou estão paralisados por complexas questões judiciais.

Segundo Dan Kodsi, CEO da RPC Holdings, a legislação não aborda adequadamente as necessidades de habitação popular, especialmente em relação a custos de capital e seguro.

Planos de Acessibilidade e Sustentabilidade

Castro acredita que conseguirá gerar lucro no desafiador mercado de habitação para trabalhadores, aproveitando a economia de escala para reduzir seus custos. Ele pretende que a maioria dos materiais de construção seja adquirida localmente, nos Estados Unidos.

Além disso, o HueHub está em negociações com sindicatos e governos locais para viabilizar moradia acessível a trabalhadores, com foco em 3.000 unidades destinadas a socorristas, professores e profissionais de saúde, oferecendo aluguéis fixos por uma década.

Os planos de Castro incluem também um espaço de coworking, galerias de arte e uma cozinha experimental, que oferecerá aulas de culinária gratuitas para os inquilinos. Haverá tarifas com desconto para serviços como passeios com cães e limpeza doméstica.

O Futuro do HueHub

Castro, que é relativamente desconhecido nos Estados Unidos, mudou-se para Miami após vender a BeCorp por 600 milhões de euros (aproximadamente US$ 680 milhões). A empresa era famosa por projetos de aluguel de grande escala, muitos deles em Barcelona.

Além de adquirir o terreno do HueHub, ele fez investimentos em unidades de aluguel individuais na cidade. Desde o primeiro protocolo dos planos no Condado de Miami-Dade, o projeto do HueHub já cresceu em quase mil unidades.

“A demanda e as necessidades estão presentes. Esperamos expandir nosso modelo para o sul da Flórida e Texas no futuro. Precisamos aproveitar essa oportunidade para atender essas demandas,” conclui Castro.

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