Reflexões sobre a Desjudicialização das Relações Privadas
No entanto, conforme revela o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Brasil enfrenta um cenário desafiador, com quase 84 milhões de processos em tramitação, sendo 35 milhões somente no ano de 2023. Essa realidade levanta uma questão importante: até que ponto o Poder Judiciário está em alinhamento com a intenção do legislador, buscando proporcionar segurança às partes envolvidas em procedimentos extrajudiciais?
Este artigo propõe-se a discutir a recente deliberação do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente sob a influência do Marco Legal das Garantias Civis (Lei 14.711/2023), que trouxe novas nuances aos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, regulando a execução extrajudicial de alienações fiduciárias.
Historicamente, a introdução dessa garantia judicial no Brasil visava oferecer um mecanismo eficiente para lidar com inadimplemento em financiamentos imobiliários. Anteriormente, o sistema legal contemplava a execução extrajudicial apenas para hipotecas, conforme o Decreto-Lei 70/66, que, diferentemente da alienação fiduciária, se baseava na propriedade da coisa alienada permanecendo com o devedor.
Entretanto, a complexidade da execução hipotecária, marcada por obstáculos burocráticos e a insegurança jurídica, levou os credores a optarem pela alienação fiduciária, que se mostrou mais eficiente. Dados do Banco Central indicam que apenas 3% dos financiamentos imobiliários estão associados a garantias hipotecárias, evidenciando a preferência pelo regime de alienação fiduciária.
Recentes decisões do STJ, no entanto, têm aplicado regras que tradicionalmente pertencem à execução hipotecária também à execução extrajudicial da alienação fiduciária, levantando discussões sobre a validade dessas colocações. A alegação de “preço vil” na arrematação, frequentemente associada à execução hipotecária, agora gera contestações no contexto da alienação fiduciária.
Além disso, o artigo 27 da Lei 9.514/1997 já previa que, no segundo leilão, a arrematação poderia ocorrer pelo maior lance oferecido, desde que este fosse igual ou superior à soma da dívida e despesas. Portanto, a condição para a arrematação não depende do critério de um juiz, mas da própria legislação.
No exemplo do REsp nº 2.096.465/SP, o acórdão discute se as normas preventivas ao “preço vil” se aplicam ao processo extrajudicial. O raciocínio aqui se baseia na interpretação de que, mesmo que o artigo 27, §2º, permita o segundo leilão com base no valor da dívida, a aplicação da regra do CPC sobre arrematação por preço vil é questionada.
“Mesmo antes da vigência da Lei n. 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas que condenam o enriquecimento sem causa e determinam mitigação dos prejuízos do devedor.”
É crucial ressaltar que as normas processuais que regulam a execução judicial não necessariamente se aplicam à execução extrajudicial. A divisão clara entre esses dois ritos deve ser respeitada, dado que a alienação fiduciária tem a sua própria regulamentação na Lei 9.514/1997.
Em resposta às preocupações com a segurança dos credores, o Marco Legal das Garantias Civis trouxe mudanças que podem complicar ainda mais essa estrutura. Por exemplo, para financiamentos residenciais, o artigo 26-A estabelece que no segundo leilão o maior lance deve ser igual ou superior ao valor da dívida, sem permitir uma redução para 50% do valor de avaliação do imóvel. Essas regras diferenciam situações onde há maior fragilidade do devedor, assegurando proteção ao consumidor.
Extinção da Dívida
Outro ponto importante trazido pelo novo marco é a condição de extinção da dívida caso não se atinja o montante mínimo estipulado no segundo leilão. Isso significa que a não ocorrência de um lance que cubra a dívida resulta na quitação automática da obrigação do devedor, concedendo ao credor a livre disposição do imóvel.
Os principais financiamentos garantidos por alienação fiduciária continuam regidos pelo artigo 27 da Lei 9.514/1997, que, com a nova redação, não proíbe arrematação inferior ao valor de 50% da avaliação, contanto que seja igual ou superior à dívida somada das despesas. Assim, na eventualidade de um segundo leilão, essa regra é clara em que a ausência de oferta suficiente leva a uma consolidação da propriedade em favor do credor.
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