Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro passou por transformações significativas, e um fenômeno que se destaca é o aumento dos leilões de imóveis. Mas o que está por trás desse crescimento? Diversos fatores econômicos, jurídicos e sociais explicam esse movimento, especialmente para quem busca investir de forma inteligente.

O que é um leilão de imóveis?

O leilão de imóveis é um processo legal que visa a venda pública de um bem imóvel para saldar uma dívida. Este sistema pode ser organizado por instituições financeiras, prefeituras, condomínios ou até mesmo por órgãos judiciais, permitindo que compradores adquiram imóveis a preços abaixo do mercado.

Os modelos de leilão são variados:

  • Leilão Judicial: Resulta de processos judiciais, como execução de dívidas.
  • Leilão Extrajudicial: Realizado por instituições financeiras em caso de inadimplência.
  • Venda Direta: Modalidade simplificada, sem necessidade de lances, comum em vendas de bancos como a Caixa Econômica Federal.

Por que o leilão de imóveis disparou no Brasil?

O aumento dos leilões de imóveis no Brasil pode ser atribuído a cinco fatores principais:

Aumento da inadimplência nos financiamentos

Com o crescimento das taxas de juros e a diminuição da renda familiar, muitas pessoas deixaram de quitar seus financiamentos. O entendimento é que, enquanto a dívida não é paga, o imóvel permanece como propriedade do banco, que pode retomar a posse e encaminhar à venda em leilão.

Dado relevante: o número de imóveis em leilão pela Caixa Econômica Federal subiu de 7.700 em 2022 para mais de 25.500 em 2024, representando um crescimento de 228%.

Crise financeira e desemprego

O cenário econômico instável, marcado pela inflação e pelo desemprego, tem deixado milhares de famílias incapazes de cumprir obrigações financeiras, como parcelas de financiamentos, IPTU e taxas condominiais. Essa falta de pagamento pode resultar na penhora dos imóveis e, consequentemente, em sua venda em leilão.

Dívidas com impostos e condomínio

Muitos não sabem, mas a falta de pagamento de IPTU ou taxas de condomínio também pode levar imóveis a leilão. Quando esses débitos não são quitados, as respectivas entidades podem solicitar a execução e a venda do imóvel, uma vez que a dívida está atrelada à propriedade.

Decisões judiciais

Imóveis também podem ir a leilão devido a decisões judiciais, como em casos de dívidas de pensão alimentícia ou partilhas de bens. Esses leilões, realizados pela Justiça, seguem regras específicas e têm contribuído para a ampliação da oferta nesse mercado.

Bancos visando liquidez

Instituições financeiras, como Caixa, Itaú e Santander, estão motivadas a “limpar” seus estoques de imóveis retomados, buscando transformá-los rapidamente em capital. Isso resulta em leilões com descontos atraentes, que podem chegar a até 95% do valor de mercado, visando atrair compradores.

Quais os riscos de comprar imóveis em leilão?

Apesar das oportunidades, participar de leilões requer cautela e conhecimento. Veja os principais riscos que devem ser considerados:

Imóvel ocupado

É comum que imóveis leiloados estejam ocupados por antigos proprietários ou inquilinos. Essa situação pode gerar custos adicionais com ações judiciais para a desocupação do imóvel, prejudicando o retorno sobre o investimento.

Sem visita prévia

Em muitos casos, não é possível visitar o imóvel antes do leilão. Isso significa que o comprador pode adquirir um imóvel em más condições, necessitando de obras e reformas, além de investimentos adicionais.

Custos extras

Além do valor do lance, o comprador deve arcar com taxas, escrituras, ITBI e o registro do imóvel, além de possíveis dívidas vinculadas. Um planejamento financeiro inadequado pode transformar uma aparente oportunidade em um grande problema.

Vale a pena investir em imóveis de leilão?

A resposta varia conforme o perfil do investidor.

Pessoas que se dedicam a esse mercado e se tornam investidoras ativas costumam ter sucesso, pois analisam os editais com cuidado, realizam pré-análises jurídicas dos imóveis e contam com suporte especializado, como advogados e corretores.

Em contrapartida, quem entra nesse segmento sem experiência pode enfrentar muitos desafios. Para esses casos, os fundos imobiliários (FIIs) representam uma alternativa mais segura, proporcionando renda passiva sem as complicações de inquilinos ou reformas.

Como se preparar para participar de um leilão de imóveis?

Se você está decidido a investir nesse mercado, considere seguir estes passos:

  • Estude os editais com atenção e rigor.
  • Verifique a situação jurídica do imóvel, identificando dívidas ou processos em aberto.
  • Consulte um advogado especializado em leilões.
  • Prepare-se financeiramente para os custos adicionais além do lance inicial.
  • Comece com imóveis menores para adquirir experiência e minimizar riscos.