A norma que autoriza as instituições financeiras a leiloarem imóveis com dívidas em financiamentos imobiliários de forma direta — sem passar por um processo judicial — foi validada nesta quinta-feira (26) pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
Na prática, não há mudanças para os proprietários que têm imóvel financiado. A regra discutida pela Corte está em uma lei que vigora desde 1997, que instituiu o instrumento da alienação fiduciária de imóveis.
Nesse instrumento, a garantia para o pagamento do financiamento é o próprio imóvel, que é propriedade da entidade financeira até sua quitação. A pessoa que contrata o financiamento tem o direito da posse enquanto estiver pagando as prestações.
A diferença é que, em caso de inadimplência, seguidas algumas regras, o banco poderá retomar o imóvel e submetê-lo diretamente à leilão, sem passar pela Justiça.
Isso acontece porque, em alguns casos de inadimplência, devedores acionavam a Justiça para questionar a constitucionalidade da execução extrajudicial. Com a nova regra, o STF decidiu que a prática é constitucional e, por isso, não cabe mais discussão.
Os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário têm juros fixados de acordo com os riscos de inadimplência e a possibilidade de bancos reaverem os imóveis em caso de atraso no pagamento. Por isso é importante para o setor financeiro manter o instrumento que permita leiloar diretamente imóvel financiado, dizem especialistas.
O especialista em Direito Imobiliário Rafael Verdant explica que, na teoria, um imóvel pode ir à leilão após 3 a 5 meses de inadimplência, a depender do contrato. No entanto, ele destaca que os bancos costumam oferecer ao devedor outras possibilidades de negociação antes de executar um imóvel. Caso decida pelo leilão, devedor será notificado um única vez.
“O leilão não acontece tão fácil porque existe um custo operacional envolvido. Normalmente o banco prolonga um pouco essa conta para tentar chegar a um denominador comum. Além disso, também existe a possibilidade de o proprietário fazer a portabilidade da dívida. O leilão é a última solução”, diz Verdant.
Ele afirma que, mesmo em caso de leilão, caso o imóvel não seja arrematado, o devedor ainda tem meio de conseguir reaver a propriedade, desde que quite todas as pendências — inclusive as custas do leiloeiro.
Otávio Augusto Coltre, advogado da área de Direito Empresarial, diz que o mero inadimplemento do comprador já viabiliza de uma ação pelo cartório de registro de imóveis.
“O devedor é intimado para purgar essa mora no prazo de 15 dias, e caso ele não purgue, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor. Depois disso, o imóvel é levado à leilão em 30 dias”, explica Coltre.
Para a advogada da área de Contencioso Cível e Tributário Renata Mangueira de Souza, a garantia de alienação fiduciária promove segurança jurídica aos contratos bancários e reduz o custo de financiamento de crédito imobiliário.
“Para mim, essa decisão do STF valida o procedimento extrajudicial que prevê a intimação do devedor para se defender, garante ampla defesa contraditório e tem o condão de fomentar o mercado imobiliário. Para mim, isso é muito bom, porque dá segurança aos bancos de continuar operando dessa forma, e isso dá segurança jurídica para todos”, avalia.
Por outro lado, a advogada especialista em Direito do Consumidor Maria Inês Dolci afirma que a decisão do STF pode ferir princípios como o direito à moradia.
“O consumidor é altamente prejudicado porque ele tem direito, inclusive, de informar o motivo pelo qual ele não está podendo pagar sua dívida. Ele pode, sim, renegociar essa dívida. Mas, uma vez que o imóvel é retomado, ele não tem essa chance […] Com essa decisão, o consumidor fica refém dos próprios bancos que vão tomar a decisão de retomar esse imóvel”, avalia.
O caso concreto do processo envolve uma disputa entre um devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal. Ele contesta a possibilidade de leilão direto, sem passar pela Justiça, por entender que há violação a princípios do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório.
O caso em discussão na Corte tem repercussão geral reconhecida, ou seja, o que for decidido servirá de baliza para casos semelhantes em todas as instâncias do Judiciário.
Com informações de Lucas Mendes, da CNN.
Leia a matéria na integra em: CNN Brasil
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