Novas Estratégias de Investimento em Locação de Curta Temporada nos EUA

Os Estados Unidos estão encontrando maneiras inovadoras de lidar com a crescente insegurança gerada pela mudança na legislação que regula as operações do Airbnb. Combinar criatividade, estratégia e uma visão apurada do mercado tem sido o foco para garantir a lucratividade nesse setor.

Globalmente, as locações de curta temporada, fortemente associadas à plataforma Airbnb, têm sido alvo de intensas discussões jurídicas e conflitos em condomínios. Muitas queixas surgem de moradores que se sentem incomodados com o fluxo constante de estranhos em seus edifícios, resultando em situações de insegurança e desorganização nas regras internas. Esses debates foram levados aos tribunais, e diversos países começaram a restringir as locações de curta duração em áreas específicas, ou deixaram a decisão a cargo das assembleias de condomínio, como foi o caso do Brasil, após uma resolução do STJ no ano passado.

Além das questões que afetam a convivência, as locações de curta temporada geram um impacto direto na economia local. O fenômeno conhecido como “efeito Airbnb” alterou a dinâmica do mercado imobiliário, especialmente em cidades turísticas, onde os aluguéis de curta duração geralmente apresentam uma maior rentabilidade comparada ao aluguel tradicional. Como resultado, a oferta de imóveis voltados para moradias permanentes diminuiu, e os preços subiram. Isso levou muitos moradores a se deslocarem para áreas mais afastadas, pressionando a necessidade de mudanças na legislação. Exemplos notáveis incluem Barcelona, que baniu locações de curta temporada em prédios residenciais a partir de novembro de 2028. Cidades como Nova York e Berlim também adotaram regras restritivas.

Embora essas regulamentações representem uma vitória para os moradores, elas criam uma série de incertezas para proprietários que investiram em imóveis com a expectativa de renda constante por meio do aluguel de curto prazo. Esse cenário de insegurança afetou as decisões de muitas incorporadoras, que passaram a hesitar em realizar novos investimentos nesse segmento. Consequentemente, potenciais compradores também se distanciaram, temendo que mudanças futuras na legislação pudessem comprometer seus negócios.

Diante deste desafio, algumas incorporadoras estão inovando ao desenvolver prédios inteiros voltados exclusivamente para locações de curta temporada. Essa abordagem garante que as unidades adquiridas permanecerão dentro desse modelo, evitando surpresas com mudanças de legislação. Os edifícios são registrados com essa finalidade, e a segurança da regulamentação é assegurada pelo condomínio.

Em Miami, a incorporadora Sixth Street Miami Partners, em parceria com a GFO Investment, é pioneira nessa estratégia, com dois empreendimentos desenhados para investidores focados em renda recorrente proveniente de locações de curta duração. O material de vendas inclui informações sobre plataformas como Airbnb e Booking, permitindo que os proprietários divulguem suas unidades de forma eficaz.

Os projetos em destaque são o Gale Hotel & Residences e 14 ROC, ambos situados no centro de Miami, uma região que atualmente atrai consideráveis investimentos públicos. Essa transformação é impulsionada por sua localização estratégica, que oferece diversos equipamentos de lazer, negócios e infraestrutura, incluindo a construção da icônica “Signature Bridge”, prevista para ser concluída em 2026, redefinindo a paisagem local.

O Gale Hotel & Residences, que já foi finalizado, teve mais de 70% de suas 160 unidades vendidas. O empreendimento conta com uma completa área de wellness center, com academia e um SPA que oferece serviços inovadores, como a banheira de hipnoterapia, tornando-se um atrativo para um público de alto poder aquisitivo. A localização favorece quem busca a agitação da cidade, ao mesmo tempo em que oferece um ambiente de tranquilidade.

As unidades variam de 50 a 110 m² e estão disponíveis por valores que vão de 515 mil a 1,4 milhões de dólares. Os proprietários têm a opção de residir no local, com serviços de hotelaria, ou alugar suas unidades, que estão equipadas com cozinha e demais comodidades. Parte do valor pode ser financiada, permitindo que os ganhos com locação contribuam para o pagamento do financiamento.

O 14 ROC, outro empreendimento da Sixth Street, é uma torre residencial de luxo que, embora não registrada como hotel, assegura que a locação por períodos curtos será permitida. Com lançamento previsto para 2027, o projeto contará com 283 unidades situadas no vibrante “Signature District” de Miami, cercado por atrações culturais e recreativas, como o Baywalk e o Museu de Arte Pérez. Este projeto também está em franca ascensão, com 40% de suas unidades já vendidas, visando um público crescente de investidores, incluindo muitos brasileiros.

A corretora Flavia Brito Hayoun, da equipe da Cervera Realty, destacou que a demanda pelo 14 ROC é impulsionada pela segurança que ele oferece para locações de curta temporada em uma região em constante transformação. Segundo ela, “quase não existem em Miami projetos que oferecem a segurança do investimento em locações curtas, sem o risco de mudanças inesperadas. O 14 ROC foi planejado para proporcionar conforto a quem deseja morar e rentabilidade a quem deseja investir”.

Em 2022, Miami registrou um número recorde de locações de curta temporada, recebendo mais de 19 milhões de turistas. Esse fluxo tende a aumentar, impulsionado por eventos futuros, como os jogos da Copa do Mundo de Futebol.

Os projetos Gale Hotel & Residences e 14 ROC são exemplos de soluções eficazes para diversos públicos, desde aqueles que residem na cidade até turistas que buscam opções de lazer, além de investidores interessados em locações de curta duração. Miami demonstra que, com um bom planejamento e uma visão estratégica, é possível antecipar desafios e propor soluções que movimentam a economia.