Análise sobre a Decisão do STJ e a Inaplicabilidade da Súmula 308 aos Contratos de Alienação Fiduciária

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão significativa no âmbito dos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, reconhecendo sua inaplicabilidade em relação à Súmula 308. A decisão marca uma mudança importante na interpretação das garantias reais estabelecidas pela legislação vigente.

Conforme a Súmula 308, publicada em 25 de abril de 2005, estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Essa norma gera controvérsias quando aplicada aos contratos que envolvem alienação fiduciária.

A polêmica surgiu a partir de um caso em que uma incorporadora e construtora alienou fiduciariamente unidades em garantia de dívida a um grupo de consórcios. Apesar de reconhecer a dívida, a empresa devedora firmou um contrato de promessa de compra e venda com um terceiro, transferindo a posse das unidades imobiliárias.

Ao não honrar os pagamentos devidos, a devedora levou à consolidação da propriedade fiduciária por parte da credora. Com isso, na iminência de leilões extrajudiciais, o terceiro interessado buscou na Justiça o cancelamento da alienação fiduciária registrada sobre os imóveis.

A fundamentação jurídica desse terceiro, que obteve sucesso nas instâncias inferiores, se baseou na aplicação da Súmula 308 por analogia. No entanto, ao receber o recurso especial número 2.130.141, a 4ª turma do STJ optou por analisar a questão mais detalhadamente, dada sua relevância para o mercado imobiliário.

Os Axiomas da Decisão do STJ

O ministro relator, Antonio Carlos Ferreira, delineou quatro axiomas para explicar a decisão e a fundamentação que levaram à alteração do entendimento sobre a matéria.

1º Axioma: A Ratio Decidendi

O relator revisitou a origem da Súmula 308, ressaltando que ela surgiu em resposta a situações de prejuízo a compradores que adquiriram imóveis hipotecados e enfrentaram falências de incorporadoras, como foi o caso da empresa Encol. A análise da ratio decidendi revelou que a proteção aos adquirentes deveria ser reconsiderada, especialmente pela especificidade das relações no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que visa facilitar a aquisição de moradia por faixas de baixa renda.

A decisão destacou que a boa-fé dos adquirentes não pode ser o único critério, mas sim a existência de um regime legal que rege as relações no SFH.

2º Axioma: Comparação entre Hipoteca e Alienação Fiduciária

A hipoteca e a alienação fiduciária são instrumentos jurídicos distintos, com características e efeitos próprios. A hipoteca mantém a posse e a propriedade do imóvel com o devedor, enquanto a alienação fiduciária transfere a propriedade do bem ao credor, mantendo ao devedor a posse direta até que a dívida seja quitada. Essa diferenciação é fundamental para entender por que a Súmula 308 não se aplica, já que as situações jurídicas são diferentes, a começar pela posição dos devedores em relação à propriedade do bem.

3º Axioma: Venda A Non Domino

O conceito de venda a non domino refere-se à venda de um bem sem que o vendedor seja o legítimo proprietário. Nesse cenário, os contratos realizados pelo devedor fiduciário com terceiros são prejudiciais ao credor fiduciário, pois não produzem efeitos contra ele. Consequentemente, a aplicação da Súmula 308 também se torna inviável, já que a alienação fiduciária verte outro entendimento jurídico.

4º Axioma: Exceções Normativas e Regras Jurídicas

A decisão do STJ frisou que a Lei 9.514/97 exige a anuência do credor fiduciário para que o devedor transfira os direitos sobre o imóvel a terceiros. A aplicação da Súmula 308, que estabelece exceções à regra geral do direito imobiliário sobre registros, não poderia ser estendida à alienação fiduciária, sendo aplicável somente em casos de hipoteca.

A conclusão do relator foi clara: as especificidades das garantias reais envolvidas na alienação fiduciária a colocam em uma posição distinta da hipoteca, não justificando assim a extensão da interpretação da súmula a esses casos. Assim, ficou evidenciado que a Súmula 308 do STJ não deve ser aplicada nos contratos de alienação fiduciária, garantindo maior segurança jurídica às relações imobiliárias.

Essa decisão impacta diretamente o mercado imobiliário e traz novas diretrizes para a segurança nas transações envolvendo alienação fiduciária, contribuindo para um entendimento mais claro das responsabilidades e direitos de cada parte envolvida.

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